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各地公示擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的節(jié)奏加快。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至4月10日，廣東、四川、福建、湖南等地公示擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地的總金額已超1200億元，3月各地公示節(jié)奏明顯加快，總金額環(huán)比增長(zhǎng)29%。

其中，廣東、四川、湖南均已完成部分專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行，合計(jì)發(fā)債金額約402億元。各城市中，廣州發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債金額超60億元，位居各城市首位，二線(xiàn)城市長(zhǎng)沙發(fā)行26.3億元、成都發(fā)行2.8億元，一二線(xiàn)城市合計(jì)發(fā)行89.6億元，占總發(fā)行金額的22.3%。

展望未來(lái)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的配套政策將繼續(xù)完善，各地發(fā)債節(jié)奏有望進(jìn)一步加快。

3月各地公示總金額環(huán)比增長(zhǎng)29%

根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月10日，全國(guó)各地公示擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地的數(shù)量約850宗，總面積超4000萬(wàn)平方米，總金額達(dá)1282億元。

從不同月份來(lái)看，今年1—2月各地公示地塊數(shù)量合計(jì)319宗，總金額接近550億元，3月各地公示節(jié)奏明顯加快，合計(jì)公示地塊511宗，較2月增加217宗，總金額約684億元，環(huán)比增長(zhǎng)29%。

從不同地區(qū)來(lái)看，31個(gè)省市中有14個(gè)省市公示擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地情況，其中，廣東省公示擬收儲(chǔ)總金額已接近500億元，位居第一；湖南、福建、四川、廣西公示金額均超100億元。各城市中，惠州擬收儲(chǔ)價(jià)格127.5億元，居各城市首位，柳州、天津、廣州擬收儲(chǔ)價(jià)格均超70億元；一二線(xiàn)城市公示地塊合計(jì)102宗，擬收儲(chǔ)總金額約277億元，占比21.6%。

中指研究院指出，這些公示的地塊中，住宅用地的宗數(shù)占比超過(guò)60%，商辦用地占比約26%，工業(yè)用地占比約7%。各地塊成交時(shí)間集中在2020—2024年，宗數(shù)占比約80%，特別是2021—2023年地塊居多；2012—2017年地塊占比合計(jì)約14%。用地單位覆蓋地方國(guó)企、央企和民企，絕大多數(shù)為地方國(guó)企。

從收儲(chǔ)價(jià)格來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，與出讓時(shí)的成交價(jià)相比，超50%的地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格與成交價(jià)的比值在0.8—1.0之間，約35%的地塊比值在0.9—1.0之間，約16%的地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格與成交價(jià)的比值在0.7—0.8之間，部分地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格的折扣較大。

相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善

專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地是2025年促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一，3月11日，自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，明確了專(zhuān)項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備的多項(xiàng)細(xì)則，指導(dǎo)地方積極落實(shí)相關(guān)工作。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)各地已公示擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的總金額超1200億元，覆蓋14個(gè)省市，而實(shí)際發(fā)債金額約為公示金額的三分之一，且僅覆蓋三個(gè)省份，其他省市落實(shí)專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的進(jìn)展仍有待提速。

陳文靜指出，根據(jù)調(diào)研，地方收購(gòu)存量土地依然存在多項(xiàng)難點(diǎn)，主要包括用于收購(gòu)存量土地的專(zhuān)項(xiàng)債額度不清晰、收購(gòu)價(jià)格難確定、被收購(gòu)主體較為單一等。預(yù)計(jì)未來(lái)打通各項(xiàng)收儲(chǔ)堵點(diǎn)，加快收儲(chǔ)節(jié)奏，將是政策著力點(diǎn)，相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善，更多地區(qū)將參考借鑒已發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債省份的做法，出臺(tái)詳細(xì)的操作細(xì)則或指引。

對(duì)于如何加快專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地節(jié)奏，陳文靜還建議，一方面，收購(gòu)價(jià)格以土地出讓時(shí)的起拍價(jià)作為收購(gòu)價(jià)格的重要參考，可以縮短時(shí)間、提高效率；另一方面，地方以增量?jī)r(jià)值為原則進(jìn)行收購(gòu)，可以更好地促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)入新循環(huán)，如聚焦核心城市/區(qū)域項(xiàng)目，豐富被收購(gòu)主體，加大對(duì)非地方國(guó)資的支持力度，收購(gòu)2020年以來(lái)的存量土地，最大化發(fā)揮資金效益等。

值得注意的是，去年底國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見(jiàn)》，明確了11個(gè)專(zhuān)項(xiàng)債“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)，包括北京市、上海市、江蘇省、浙江?。ê瑢幉ㄊ校?、安徽省、福建?。ê瑥B門(mén)市）、山東?。ê鄭u市）、湖南省、廣東?。ê钲谑校?、四川省，河北雄安新區(qū)。

陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前廣東、四川、湖南已經(jīng)發(fā)行用于收購(gòu)存量閑置土地的專(zhuān)項(xiàng)債，預(yù)計(jì)已經(jīng)公示地塊的福建、浙江、山東等地發(fā)債節(jié)奏將有所加快。