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如今，成都跟隨全國樓市主流方向，4月底推出樓市松綁新政，幾乎是全面解除限購措施。

那么，新政出臺已接近滿月，成都房地市場表現如何呢？近日，證券時報·e公司記者實地走訪多個樓盤項目，成都購房熱度有了顯著提升，部分樓盤售樓部擠滿了購房者。

不過，咨詢者更多的是停留在咨詢階段，購房者心理都有比較明確的撿漏心態(tài)。目前，開發(fā)商為抓住這波新政流量，普遍給出了促銷優(yōu)惠政策。西南財經大學經濟學院教授劉璐提醒，成都樓市“熱鬧之中分化加劇”，當前對于購房者來說，既有風險、也有機會，不要盲目跟風。

8年限購時代結束

自2016年10月實行住房限購政策以來，成都購房政策經歷了先緊后松、多輪調整，使之成為重點城市中限購規(guī)定最為復雜的城市之一。

2016年到2022年上半年，成都購房政策逐步加碼收緊，并啟動購房搖號、資格審核等一系列限購措施；2022年“5·16”新政，成都購房政策開始松綁，推出低限購門檻、多孩家庭多購一套房、放松限售等多項措施；再到2023年“9·26”新政出臺之后，成都僅剩5+2區(qū)域（即成華區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)，及四川天府新區(qū)、成都高新區(qū)）144平方米（含）以下戶型房源限購，購房條件也更加寬松，限購區(qū)需要戶口或繳納6個月社保即可。

（2018年5月成都一樓盤吸引約7萬人搶購1000套房）

最終，隨著2024年4月28日樓市新政的出爐，成都長達8年時間的限購時代正式結束。8年間，成都樓市經歷了7萬人搶1000套房的空前盛況，經歷了搖到房就爆賺數百萬元“打新躺贏”，也經歷了炒房客聯手推高遠郊房價高位被套的“惡果”。

根據今年“4·28”樓市新政顯示，成都進一步優(yōu)化房地產市場政策有三大核心要點：不再實施公證搖號選房、不再審核購房資格、提高多子女家庭首套房最高貸款額度。

具體來看，成都全市商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業(yè)自主銷售；對社會關注度較高的熱點項目，鼓勵企業(yè)采取公證搖號選房銷售。成都將推動城市房地產融資協(xié)調機制走深走實，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求；支持車位與住宅同步銷售；合理設置新出讓住宅用地車位規(guī)劃配比。

在滿足合理住房需求方面，成都樓市新政強調，全市范圍內住房交易不再審核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數。推廣首層架空層用于公共服務空間設置，提高住宅陽臺等半開敞空間比例，推動郊區(qū)（市）縣開發(fā)低密度、高品質住宅產品，進一步加大高品質住宅供給。

此外，成都相關部門明確，今后開發(fā)企業(yè)預售商品住宅時，住宅樓棟達到預售許可條件的，可同步預售對應地下機動車停車位；并鼓勵機動車停車資源共享。其中，住宅類單套業(yè)主購買車位數不超過4個，非住宅類單套業(yè)主購買車位數不超過規(guī)劃配比。

近日，成都住房公積金管理中心還進一步下發(fā)《關于提高多子女家庭首套房最高貸款額度的通知》要求，符合住房公積金貸款條件的多子女家庭，在成都市購買首套住房的，雙繳存人家庭最高貸款額度從80萬元調整為90萬元，單繳存人家庭最高貸款額度從40萬元調整為50萬元（多子女家庭為至少有一個未成年子女的二孩及以上家庭）。

個別樓盤人滿為患

不得不說，成都解除限購之后，全市人民對樓市的討論熱度有了明顯升溫，多個樓盤售樓部也出現了人潮涌動的場景。

無論在土拍市場，還是在新房市場，成都錦江區(qū)都是全市范圍內的佼佼者?；仡?023年成都樓市，錦江區(qū)是首個新房房價突破30000元/㎡的區(qū)域；同年，錦江區(qū)一宗29畝地塊經過超70輪舉牌，最終以23500元/㎡的樓面價成交，溢價率為43.3%，刷新了成都紀錄。

今年3月，成都主城區(qū)迎來春節(jié)后首場土拍，采取“競地價”方式進行拍賣，即價高者得。其中，錦江區(qū)林家壩52畝地塊熱度最高，規(guī)劃建筑面積約8.74萬㎡，最終經過81輪競價，由金茂以21.42億元競得，溢價率高達48.5%，樓面價24500元/㎡，再次刷新成都單價“地王”。

5月18日，證券時報·e公司記者來到成都錦江區(qū)南三環(huán)一樓盤項目，正直晌午時分太陽暴曬，但這并未降低市民的看房熱情。在項目現場，前來咨詢的購房者擠滿了售樓中心，停車場早已是沒有空位，開發(fā)商甚至采取了限流措施。

（成都一樓盤看房車輛排長隊限流進入）

據記者從現場了解到，自2023年11月以來，上述樓盤已經有三批次約700套房源取得售樓許可證，精裝單價在28851元/㎡～32281元/㎡之間，總價在300萬元以上。

該樓盤銷售人員對記者表示，由于地段、配套、價格等優(yōu)勢，項目在成都關注度一直比較高，加之近期限購政策的解除，前來售樓部了解情況的購房者增加明顯。目前，已經取證房源只剩下幾十套，每天都有簽約成交。同時，開發(fā)商也給出了一定量的促銷政策，在備案總價的基礎上大概有6個百分點的優(yōu)惠力度。

近日，位于成都天府新區(qū)的海倫堡玖悅府再次沖上本地樓市熱榜，原因無他——那就是大降價。

據悉，天府新區(qū)海倫堡可是曾經的網紅樓盤，2021年～2023年期間，該項目已經有2100多套房源分6批次拿到售樓許可證。此前，購房者曾蜂擁搶購海倫堡，搖號中簽率低至33%，樓盤銷售價格一度達到20000元/㎡以上。

不過，證券時報·e公司記者在海倫堡玖悅府現場了解到，目前該樓盤售價為14000元/㎡多，戶型面積在103㎡～150㎡之間，總價大概在150萬元/套以上。相比曾經的高峰期，海倫堡玖悅府個別房源降價絕對值達到6000元/㎡，這就意味著，部分前期也在還沒交付新房，可能就已經浮虧超過60萬元。

對此，現場銷售人員表示，因為是尾盤原因，開發(fā)商要回籠資金，才給出了如此大的優(yōu)惠幅度。通過近日的促銷，效果顯著，目前已經僅剩下20來套房源。

熱鬧之中分化加劇

“近期，咨詢我買房的人確實增多了，但也僅僅停留于咨詢，真正的去現場看房并沒有顯著增加。同時，眾多的購房咨詢者心理都有比較明確的撿漏心態(tài)，說明大家對當下成都樓市的價格預期還是比較樂觀，相信隨著近日‘史詩級’新政的出臺，市場會很快迎來實質性的復蘇?！背啥假Y深房產經紀人樊小兵對證券時報·e公司記者如是表示。

樊小兵進一步稱，具體到項目來看，麓湖生態(tài)城·沄岸5月15日110套總價1000萬級房源2小時清盤，遠達天宸名邸首批房源也于近日火速清盤，都表明好地段的項目在新政加持下去化很快。對于價位來說，主要還是集中在單價3萬元左右的精裝房，以新房為主。目前，二手房交易還是在小幅下挫，價格和成交量都有明顯回落，有將近258個小區(qū)出現零成交。新政或許會帶來市場預期的扭轉，所以為了走量去庫存，價格會有進一步下探的可能，具體還是要看板塊庫存的結構性。

（成都一樓盤售樓部人潮涌動）

據貝殼研究院成都分院報告顯示，成都購房不再限制戶籍或社保資格，也不再限制家庭住房套數，對于外地來蓉置業(yè)客群無疑是巨大利好。目前，新政對市場的呵護與刺激作用仍在釋放，省外購房者入市顯著加快。

貝殼研究院成都分院數據顯示，整體來看，相比4月1日～27日期間，4月28日～5月15日房源掛牌、商機量、客戶成交量均有10%～15%左右的上浮。尤其是5月12日周日當天，帶看量攀升，超過“五一”假期最后1天，接近今年春節(jié)開年后的周末水平?？梢姡蛻艨捶繜岫热栽谔嵘?，新政對市場的呵護與刺激作用仍在釋放。

值得關注的是，在成都行政區(qū)中，成華區(qū)、天府新區(qū)、溫江區(qū)、郫都區(qū)、武侯區(qū)成交量增幅超過25%，交易放量主要集中在30歲以下、50歲以上人群。

相比四川省內購房客群，外省購房者受新政的鼓舞更顯著。5月，成都貝殼二手成交客源中，約有1/5來源于省外地區(qū)，日均成交量相比新政前提升17%，而省內購房者這一比例僅為5%左右。新政后，省外客戶成交周期明顯加快，客源成交周期縮短至50天，省內非蓉購房者成交周期56天，縮短天數不及省外和成都籍客群。

針對目前的樓市情況，西南財經大學經濟學院教授劉璐認為，從購房者的置業(yè)角度來看，當前樓市的分化會進一步加劇。不僅不同類型城市的樓市分化很大，就算是在同一個城市內部的分化也很大。因此，當前的樓市對于購房者來說，既有風險，也有機會。

最近，劉璐也觀察到了成都樓市“熱鬧之中分化加劇”，目前還剛開始，以后可能表現得會更加明顯。劉璐表示，之前一些供大于求的區(qū)域，本身樓市購買力就不足。放開限購之后，直接利好的是之前供不應求的區(qū)域，樓市購買力會進一步地向這些供不應求的區(qū)域集中。而其他供大于求的區(qū)域，樓市購買力則會被進一步地分流。

劉璐提醒稱，當前判斷樓市的情況，購房者首先應該理清自己的真實購房需求。比如，通勤距離、教育配套、商業(yè)配套、生態(tài)環(huán)境等；同時，結合自己的購房預算，挑選最適合自己的好房子，適合自己的才是最好的，不要盲目跟風。